{"id":6153,"date":"2026-06-01T10:13:00","date_gmt":"2026-06-01T10:13:00","guid":{"rendered":"https:\/\/allesgut.hr\/?p=6153"},"modified":"2026-09-03T10:37:31","modified_gmt":"2026-09-03T10:37:31","slug":"legalisierung-von-immobilien-in-kroatien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/allesgut.hr\/de\/legalisierung-von-immobilien-in-kroatien\/","title":{"rendered":"Legalisierung von Schwarzbauten in Kroatien und warum der Juni 2011 entscheidend ist"},"content":{"rendered":"\n

Fast eine Million Bauwerke ohne Genehmigung \u2013 wie konnte es so weit kommen?<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Stellen Sie sich ein Land vor, in dem Zehntausende Objekte ohne Baugenehmigung stehen: Wohnh\u00e4user, Ferienunterk\u00fcnfte, Garagen und Apartments <\/strong>\u2013 allesamt Schwarzbauten, die ohne die erforderlichen Bewilligungen gebaut wurden. Statt jedoch konsequent den Abriss anzuordnen, erm\u00f6glicht der Staat eine nachtr\u00e4gliche Genehmigung, <\/strong>sprich Legalisierung. Willkommen in Kroatien.<\/p>\n\n\n\n

Es geht hierbei keineswegs blo\u00df um eine vermeintliche \u201eVolksgewohnheit\u201c, ohne Genehmigung zu bauen. Vielmehr ist es das Resultat <\/strong>eines <\/strong>strukturellen Chaos<\/strong>, das \u00fcber Jahrzehnte gewachsen ist<\/strong> \u2013 angefangen im Sozialismus des ehemaligen Jugoslawien \u00fcber den Krieg der 1990er-Jahre bis hin zum heutigen Tourismusboom und b\u00fcrokratischen H\u00fcrden.<\/p>\n\n\n\n

Bauen nach dem Krieg: Wenn aus Not gebaut wurde und Genehmigungen warten mussten<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Schon im ehemaligen Jugoslawien wurde in gro\u00dfem Umfang ohne Bewilligung gebaut, da der Staat mit dem rasant steigenden Bedarf an Wohnraum schlicht nicht Schritt halten konnte. Ein verbreiteter Spruch jener Zeit lautete: \u201eGerettet ist, wer es bis zum Dach schafft.\u201c<\/em> Gemeint war damit, dass das Bauen in der Praxis \u2013 oft inoffiziell \u2013 so lange geduldet wurde, bis das Geb\u00e4ude ein Dach hatte. Stand der Rohbau erst einmal, war ein Abriss oder eine beh\u00f6rdliche Sanktion kaum mehr durchzusetzen.<\/p>\n\n\n\n

Nach dem Kroatischen Unabh\u00e4ngigkeitskrieg kehrten Tausende Familien auf ihre zerst\u00f6rten Grundst\u00fccke zur\u00fcck und errichteten rasch bescheidene Bauwerke \u2013 ohne Zeit und Geld f\u00fcr langwierige Genehmigungsverfahren<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

An der K\u00fcste wiederum war das Errichten von Schwarzbauten besonders verlockend: Apartments, Ferienh\u00e4user und private Mietobjekte versprachen lukrative Einnahmen. Viele Gemeinden sahen stillschweigend dar\u00fcber hinweg, da die rege Baut\u00e4tigkeit lokale Anreize schuf und die Wirtschaft ankurbelte. Selbst nicht genehmigte Bauwerke erhielten h\u00e4ufig offizielle Hausnummern sowie Strom- und Wasseranschl\u00fcsse. So wurde das Bauen ohne Unterlagen<\/strong> in manchen Regionen beinahe zur gesellschaftlichen Norm: \u201eWas der Nachbar darf, kann ich auch.\u201c<\/em><\/p>\n\n\n\n

Genehmigungen zu teuer und zu langsam<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Heute k\u00f6nnen die Kosten f\u00fcr Pl\u00e4ne, Gutachten und Genehmigungen bei einem Einfamilienhaus schnell mehrere Zehntausend Euro erreichen. Zudem ziehen sich die Verfahren meist \u00fcber viele Monate, mitunter sogar Jahre hin. F\u00fcr viele Familien mit durchschnittlichem Einkommen ist das schlicht zu teuer und zu b\u00fcrokratisch \u2013 also beginnen sie zu bauen und hoffen, dass sich der rechtliche Status sp\u00e4ter irgendwie regeln l\u00e4sst.<\/p>\n\n\n\n

Zwischen sozialem Frieden und staatlicher Kasse<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Bis zur ersten gro\u00dfen Legalisierungswelle<\/strong> 2012 stand jede kroatische Regierung vor derselben Herkulesaufgabe: Was tun mit fast einer Million illegal errichteter H\u00e4user?<\/p>\n\n\n\n

Der Staat hatte ein massives Eigeninteresse daran, entsprechende Gesetze zu erlassen und die Legalisierung voranzutreiben. Ein fl\u00e4chendeckender Abriss w\u00e4re sozial unzumutbar und politisch hochbrisant gewesen. Zeitlich befristete Legalisierungsphasen boten hingegen die Chance, die F\u00e4lle schrittweise abzuarbeiten, erhebliche Geb\u00fchren einzunehmen \u2013 allein von 2012 bis 2018 flossen so \u00fcber 230 Millionen Euro in die Staatskasse \u2013 und zumindest vor\u00fcbergehend f\u00fcr Rechtsfrieden zu sorgen.<\/p>\n\n\n\n

Seit Mai 2026 sind die Antragsfristen dauerhaft aufgehoben<\/strong>. Da die Zahl der verbliebenen Objekte deutlich gesunken ist \u2013 es geht heute eher um Zehntausende als um Hunderttausende F\u00e4lle \u2013, k\u00f6nnen die Beh\u00f6rden die Antr\u00e4ge im laufenden Betrieb bearbeiten. Dennoch gilt unver\u00e4ndert die strikte Grundregel: Legalisiert werden k\u00f6nnen ausschlie\u00dflich Bauwerke, die bis zum Juni 2011 errichtet wurden.<\/p>\n\n\n\n

21. Juni 2011: Das Datum, das \u00fcber das Schicksal Ihrer Immobilie entscheidet<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

W\u00e4hrend Sie im Sommer 2011 vielleicht am Strand entspannten, \u00fcberflogen Spezialflugzeuge mit hochpr\u00e4zisen Kameras ganz Kroatien. Ihr Ziel war es, das gesamte Staatsgebiet aus der Luft zu erfassen und eine fl\u00e4chendeckende digitale Orthofotokarte<\/strong> im Ma\u00dfstab 1:5000 zu erstellen.<\/p>\n\n\n\n

Das war kein Spionageprojekt, sondern eine regul\u00e4re Ma\u00dfnahme des kroatischen Vermessungsamts zur Aktualisierung der Katasterdaten<\/strong>. Doch genau diese Luftaufnahmen vom Juni 2011 besitzen heute entscheidende Rechtskraft<\/strong>: Sie dienen als amtlicher Nachweis daf\u00fcr, ob Schwarzbauten nachtr\u00e4glich legalisiert werden k\u00f6nnen. Ist Ihr Objekt auf diesem Luftbild klar erkennbar, erf\u00fcllt es die wichtigste Grundvoraussetzung. Fehlt es darauf, ist eine nachtr\u00e4gliche Legalisierung ausgeschlossen.<\/p>\n\n\n\n

Eine einzige Luftaufnahme \u2013 \u00fcber eine Million Schicksale.<\/p>\n\n\n\n

Wie viele illegale Bauwerke sind noch \u00fcbrig?<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Vor Beginn der ersten Legalisierungswelle im Jahr 2012 gab es in Kroatien gesch\u00e4tzte 900.000 illegale Objekte. Bis zum Ablauf der Antragsfrist im Jahr 2018 gingen nahezu ebenso viele Antr\u00e4ge ein. Bei \u00fcber mehr als 820.000 Antr\u00e4gen wurde \u00fcber 750.000 positiv entschieden.<\/p>\n\n\n\n

Nur ein verschwindend geringer Teil der Schwarzbauten in Kroatien wurde tats\u00e4chlich abgerissen \u2013 offiziell waren es knapp 2.300 Objekte.<\/p>\n\n\n\n

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Wenn die Bauaufsicht zu sp\u00e4t kommt, w\u00e4chst der Schwarzbau<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Kroatien leidet unter einem chronischen Mangel an Bauinspektoren<\/strong>, und gerichtliche Abrissverfahren ziehen sich oft \u00fcber Jahre hin. Wie viele Immobilien derzeit noch ohne Genehmigung existieren, kann niemand exakt beziffern.<\/p>\n\n\n\n

Fachleute und Medien sch\u00e4tzen den Bestand aktuell auf 30.000 bis \u00fcber 100.000 Objekte. Die Spanne erkl\u00e4rt sich auch dadurch, ob nur vollst\u00e4ndige H\u00e4user oder auch kleinere Anbauten, Garagen, verglaste Balkone und Nebengeb\u00e4ude mitgez\u00e4hlt werden. Ein vollst\u00e4ndiges staatliches Register gibt es nicht, da illegale Bauten meist erst durch Anzeigen aktenkundig werden \u2013 und Tausende F\u00e4lle wurden nie gemeldet.<\/p>\n\n\n\n

Sicher ist nur eines: Das Bauen ohne Genehmigung ist in Kroatien keineswegs verschwunden \u2013 es findet heute lediglich unauff\u00e4lliger statt.<\/p>\n\n\n\n

Keine Fristen mehr: Die Legalisierung ist jetzt dauerhaft m\u00f6glich<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Vergessen Sie Panik, starre Stichtage und Falschinformationen \u00fcber neue Legalisierungswellen. Seit dem 16. Mai 2026 k\u00f6nnen Antr\u00e4ge auf Legalisierung von Schwarzbauten dauerhaft und fristlos eingereicht werden.<\/p>\n\n\n\n

Das bedeutet jedoch nicht, dass nun jeder Neubau nachtr\u00e4glich genehmigt werden kann \u2013 im Gegenteil: Die Ausschlussregel bleibt bestehen. Nur Bauwerke, die nachweislich vor dem 21. Juni 2011<\/strong> standen und auf den amtlichen Orthofotos des Vermessungsamtes (Dr\u017eavna geodetska uprava<\/em> \u2013 DGU) sichtbar sind, haben eine Chance auf Legalisierung. Alles, was danach errichtet wurde, bleibt kompromisslos illegal.<\/p>\n\n\n\n

Tipp:<\/strong> Das historische Luftbild von 2011<\/strong> k\u00f6nnen Sie im offiziellen Portal des staatlichen Vermessungsamts (geoportal.dgu.hr<\/a><\/em>) einsehen. Aktivieren Sie im Kartenviewer die Ebene \u201eDigitalni ortofoto 2011\u201c (DOF5\/2011), suchen Sie nach Ihrer Flurst\u00fccknummer oder Adresse und pr\u00fcfen Sie den Zustand Ihres Grundst\u00fccks.<\/p>\n\n\n\n

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Sie m\u00f6chten einen Legalisierungsantrag stellen? Diese Voraussetzungen m\u00fcssen erf\u00fcllt sein<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Wenn Sie Eigent\u00fcmer einer Immobilie, eines Ferienhauses, einer Garage oder eines Nebengeb\u00e4udes sind, das vor dem 21. Juni 2011 errichtet wurde, bisher nicht legalisiert ist und auf den amtlichen Luftbildern existiert, k\u00f6nnen Sie das Verfahren ab sofort jederzeit einleiten.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr den Antrag ben\u00f6tigen Sie in der Regel:<\/h5>\n\n\n\n