Der Grundstückskauf in Kroatien kann sicher sein, aber es gibt einige Risiken, auf die du achten solltest. Hier sind die wichtigsten Punkte:

1. Rechtliche Rahmenbedingungen

✅ EU-Bürger dürfen in Kroatien uneingeschränkt Grundstücke kaufen (auch landwirtschaftlichen Flächen, die bis 2023. oft nur von kroatischen Staatsbürgern oder Unternehmen erworben werden konnten).
✅ Grundbuchsystem (“Zemljišna knjiga”): Alle Grundstücke müssen im Grundbuch registriert sein. Lass unbedingt prüfen, ob das Grundstück korrekt eingetragen ist.
✅ Kataster (“Katastar”): Neben dem Grundbuch gibt es das Katasteramt, das den tatsächlichen Zustand des Grundstücks erfasst. Die Daten sollten mit dem Grundbuch übereinstimmen.

Sowohl das Grundbuchsystem als auch das Kataster kann in Kroatien von jedem online eingesehen werden. Gebe hierzu einfach die genaue Adresse oder Grundstückszahl ein. https://oss.uredjenazemlja.hr/

2. Risiken beim Kauf

⚠ Betrugsfälle (wie Panić auf Brač, hierzu mehr im nächsten Artikel!) – Verkäufer bieten Grundstücke an, die entweder nicht ihnen gehören oder nicht bebaut werden dürfen.
⚠ Unklare Eigentumsverhältnisse – Manchmal gibt es mehrere Erben, und nicht alle haben zugestimmt.
⚠ Fehlende Baugenehmigungen – Viele Flächen, vor allem in Küstennähe, sind als landwirtschaftlich deklariert und dürfen nicht bebaut werden.
⚠ Alte Schulden oder Hypotheken – Ein Grundstück kann mit Belastungen belegt sein, die auf den neuen Besitzer übergehen.

3. Wie kannst du dich absichern?

🔍 Einen Anwalt hinzuziehen – Ein kroatischer Anwalt kann das Grundbuch prüfen und sicherstellen, dass keine Probleme bestehen.
📜 Notarielle Beglaubigung – Alle Kaufverträge müssen notariell beglaubigt werden.
🏛 Kauf über ein etabliertes Immobilienbüro – Seriöse Makler sind meist Mitglied der Kroatischen Wirtschaftskammer (HGK).
📌 Einen Bauingenieur hinzuziehen bzw. Baugenehmigung prüfen – Vor dem Kauf sollte bestätigt werden, dass du auf dem Grundstück tatsächlich bauen kannst.
📐 Vermesser hinzuziehen-er kennt sich mit dem Kataster aus. Ist das Grundstück richtig eingemessen? Oft sind die Katasterpläne in Kroatien veraltet und entprechen nicht den Gegebenheiten vor Ort.

🏦 Zahlungen sollten erst nach vollständiger Prüfung erfolgen.

Fazit

Alle meine Kunden arbeiten beim Grundstückserwerb immer mit folgenden Profis zusammen. Das spart letztendlich richtig Zeit und Geld und sie können von einheimischen Verkäufern nicht irregeführt werden.

Der Rechtsanwalt prüft die Eigentumsverhältnisse (Grundbuch), der Vermesser prüft, ob der Zustand des Grundstücks den Angaben im Grundbuch bzw. Katasteramt entspricht (alles, was die Grundfläche betrifft), der Bauingenieur prüft alles, was auf dem Grundstück an Gebäuden in die Höhe wächst oder gebaut werden kann (z.B. gibt es eine Nutzungsgenehmigung für ein bestehendes Gebäude, ist es legal, kann etwas gebaut werden?)
Prüfe, ob der Vermesser und Bauingenieur lizenziert (staatlich geprüft) sind. Es gibt auch Anwärter ohne Lizenz.

Der Kauf eines Grundstücks in Kroatien kann sicher sein, wenn du sorgfältig prüfst und professionelle Hilfe in Anspruch nimmst! Ohne gründliche Überprüfung kann es aber zu erheblichen Problemen kommen.