Fast eine Million Bauwerke ohne Genehmigung – wie konnte es so weit kommen?
Stellen Sie sich ein Land vor, in dem Zehntausende Objekte ohne Baugenehmigung stehen: Wohnhäuser, Ferienunterkünfte, Garagen und Apartments – allesamt Schwarzbauten, die ohne die erforderlichen Bewilligungen gebaut wurden. Statt jedoch konsequent den Abriss anzuordnen, ermöglicht der Staat eine nachträgliche Genehmigung, sprich Legalisierung. Willkommen in Kroatien.
Es geht hierbei keineswegs bloß um eine vermeintliche „Volksgewohnheit“, ohne Genehmigung zu bauen. Vielmehr ist es das Resultat eines strukturellen Chaos, das über Jahrzehnte gewachsen ist – angefangen im Sozialismus des ehemaligen Jugoslawien über den Krieg der 1990er-Jahre bis hin zum heutigen Tourismusboom und bürokratischen Hürden.
Bauen nach dem Krieg: Wenn aus Not gebaut wurde und Genehmigungen warten mussten
Schon im ehemaligen Jugoslawien wurde in großem Umfang ohne Bewilligung gebaut, da der Staat mit dem rasant steigenden Bedarf an Wohnraum schlicht nicht Schritt halten konnte. Ein verbreiteter Spruch jener Zeit lautete: „Gerettet ist, wer es bis zum Dach schafft.“ Gemeint war damit, dass das Bauen in der Praxis – oft inoffiziell – so lange geduldet wurde, bis das Gebäude ein Dach hatte. Stand der Rohbau erst einmal, war ein Abriss oder eine behördliche Sanktion kaum mehr durchzusetzen.
Nach dem Kroatischen Unabhängigkeitskrieg kehrten Tausende Familien auf ihre zerstörten Grundstücke zurück und errichteten rasch bescheidene Bauwerke – ohne Zeit und Geld für langwierige Genehmigungsverfahren.
An der Küste wiederum war das Errichten von Schwarzbauten besonders verlockend: Apartments, Ferienhäuser und private Mietobjekte versprachen lukrative Einnahmen. Viele Gemeinden sahen stillschweigend darüber hinweg, da die rege Bautätigkeit lokale Anreize schuf und die Wirtschaft ankurbelte. Selbst nicht genehmigte Bauwerke erhielten häufig offizielle Hausnummern sowie Strom- und Wasseranschlüsse. So wurde das Bauen ohne Unterlagen in manchen Regionen beinahe zur gesellschaftlichen Norm: „Was der Nachbar darf, kann ich auch.“
Genehmigungen zu teuer und zu langsam
Heute können die Kosten für Pläne, Gutachten und Genehmigungen bei einem Einfamilienhaus schnell mehrere Zehntausend Euro erreichen. Zudem ziehen sich die Verfahren meist über viele Monate, mitunter sogar Jahre hin. Für viele Familien mit durchschnittlichem Einkommen ist das schlicht zu teuer und zu bürokratisch – also beginnen sie zu bauen und hoffen, dass sich der rechtliche Status später irgendwie regeln lässt.
Zwischen sozialem Frieden und staatlicher Kasse
Bis zur ersten großen Legalisierungswelle 2012 stand jede kroatische Regierung vor derselben Herkulesaufgabe: Was tun mit fast einer Million illegal errichteter Häuser?
Der Staat hatte ein massives Eigeninteresse daran, entsprechende Gesetze zu erlassen und die Legalisierung voranzutreiben. Ein flächendeckender Abriss wäre sozial unzumutbar und politisch hochbrisant gewesen. Zeitlich befristete Legalisierungsphasen boten hingegen die Chance, die Fälle schrittweise abzuarbeiten, erhebliche Gebühren einzunehmen – allein von 2012 bis 2018 flossen so über 230 Millionen Euro in die Staatskasse – und zumindest vorübergehend für Rechtsfrieden zu sorgen.
Seit Mai 2026 sind die Antragsfristen dauerhaft aufgehoben. Da die Zahl der verbliebenen Objekte deutlich gesunken ist – es geht heute eher um Zehntausende als um Hunderttausende Fälle –, können die Behörden die Anträge im laufenden Betrieb bearbeiten. Dennoch gilt unverändert die strikte Grundregel: Legalisiert werden können ausschließlich Bauwerke, die bis zum Juni 2011 errichtet wurden.
21. Juni 2011: Das Datum, das über das Schicksal Ihrer Immobilie entscheidet
Während Sie im Sommer 2011 vielleicht am Strand entspannten, überflogen Spezialflugzeuge mit hochpräzisen Kameras ganz Kroatien. Ihr Ziel war es, das gesamte Staatsgebiet aus der Luft zu erfassen und eine flächendeckende digitale Orthofotokarte im Maßstab 1:5000 zu erstellen.
Das war kein Spionageprojekt, sondern eine reguläre Maßnahme des kroatischen Vermessungsamts zur Aktualisierung der Katasterdaten. Doch genau diese Luftaufnahmen vom Juni 2011 besitzen heute entscheidende Rechtskraft: Sie dienen als amtlicher Nachweis dafür, ob Schwarzbauten nachträglich legalisiert werden können. Ist Ihr Objekt auf diesem Luftbild klar erkennbar, erfüllt es die wichtigste Grundvoraussetzung. Fehlt es darauf, ist eine nachträgliche Legalisierung ausgeschlossen.
Eine einzige Luftaufnahme – über eine Million Schicksale.
Wie viele illegale Bauwerke sind noch übrig?
Vor Beginn der ersten Legalisierungswelle im Jahr 2012 gab es in Kroatien geschätzte 900.000 illegale Objekte. Bis zum Ablauf der Antragsfrist im Jahr 2018 gingen nahezu ebenso viele Anträge ein. Bei über mehr als 820.000 Anträgen wurde über 750.000 positiv entschieden.
Nur ein verschwindend geringer Teil der Schwarzbauten in Kroatien wurde tatsächlich abgerissen – offiziell waren es knapp 2.300 Objekte.
Wenn die Bauaufsicht zu spät kommt, wächst der Schwarzbau
Kroatien leidet unter einem chronischen Mangel an Bauinspektoren, und gerichtliche Abrissverfahren ziehen sich oft über Jahre hin. Wie viele Immobilien derzeit noch ohne Genehmigung existieren, kann niemand exakt beziffern.
Fachleute und Medien schätzen den Bestand aktuell auf 30.000 bis über 100.000 Objekte. Die Spanne erklärt sich auch dadurch, ob nur vollständige Häuser oder auch kleinere Anbauten, Garagen, verglaste Balkone und Nebengebäude mitgezählt werden. Ein vollständiges staatliches Register gibt es nicht, da illegale Bauten meist erst durch Anzeigen aktenkundig werden – und Tausende Fälle wurden nie gemeldet.
Sicher ist nur eines: Das Bauen ohne Genehmigung ist in Kroatien keineswegs verschwunden – es findet heute lediglich unauffälliger statt.
Keine Fristen mehr: Die Legalisierung ist jetzt dauerhaft möglich
Vergessen Sie Panik, starre Stichtage und Falschinformationen über neue Legalisierungswellen. Seit dem 16. Mai 2026 können Anträge auf Legalisierung von Schwarzbauten dauerhaft und fristlos eingereicht werden.
Das bedeutet jedoch nicht, dass nun jeder Neubau nachträglich genehmigt werden kann – im Gegenteil: Die Ausschlussregel bleibt bestehen. Nur Bauwerke, die nachweislich vor dem 21. Juni 2011 standen und auf den amtlichen Orthofotos des Vermessungsamtes (Državna geodetska uprava – DGU) sichtbar sind, haben eine Chance auf Legalisierung. Alles, was danach errichtet wurde, bleibt kompromisslos illegal.
Tipp: Das historische Luftbild von 2011 können Sie im offiziellen Portal des staatlichen Vermessungsamts (geoportal.dgu.hr) einsehen. Aktivieren Sie im Kartenviewer die Ebene „Digitalni ortofoto 2011“ (DOF5/2011), suchen Sie nach Ihrer Flurstücknummer oder Adresse und prüfen Sie den Zustand Ihres Grundstücks.
Sie möchten einen Legalisierungsantrag stellen? Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein
Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie, eines Ferienhauses, einer Garage oder eines Nebengebäudes sind, das vor dem 21. Juni 2011 errichtet wurde, bisher nicht legalisiert ist und auf den amtlichen Luftbildern existiert, können Sie das Verfahren ab sofort jederzeit einleiten.
Für den Antrag benötigen Sie in der Regel:
- Einen geodätischen Lageplan bzw. eine Vermessungsaufnahme des Ist-Zustands (geodetski snimak)
- Nachweise über das Alter des Bauwerks (z. B. historische Orthofotos, alte Strom- oder Wasserrechnungen, Zeugenaussagen oder frühere Baupläne)
- Einen aktuellen Grundbuchauszug sowie Ihren Identitätsnachweis
Digital und ohne Warteschlange
Das gesamte Verfahren wird mittlerweile vollständig digital über das staatliche Portal für Raumordnung eDozvola / ISPU (https://edozvola.gov.hr/) abgewickelt. Die Benutzeroberfläche steht auf Kroatisch und Englisch zur Verfügung.
Bürokratische Warteschlangen und zeitraubende Behördengänge gehören damit der Vergangenheit an. Je nach Vollständigkeit der Akte und Auslastung der Behörde dauert die Bearbeitung in der Praxis meist rund sechs Monate.
DACH-Länder vs. Kroatien: Nulltoleranz gegen Schwarzbauten
Während das Bauen ohne Genehmigung in Kroatien historisch bedingt fast als Massenphänomen gilt, herrscht in Deutschland, Österreich und der Schweiz eine strikte Nulltoleranz. Es gilt das Prinzip: Wer ohne Genehmigung baut, reißt auf eigene Kosten wieder ab.
- Schweiz: Das Bundesgericht entschied, dass illegale Bauwerke außerhalb von Bauzonen selbst nach 30 Jahren noch entfernt werden müssen. Es gibt bei gravierenden Verstößen gegen das Raumplanungsgesetz keine Verjährung. Selbst Eigentümer, die im gutgläubigen Vertrauen auf eine fehlerhafte Gemeindebewilligung gebaut hatten, mussten ihre Häuser nachträglich abreißen.
- Österreich: Hier gelten für Abbruchanordnungen kurze, kompromisslose Fristen. Weigert sich der Eigentümer, veranlasst die Behörde den Abriss auf dessen Kosten und verhängt empfindliche Verwaltungsstrafen.
- Deutschland: Auch das deutsche Baurecht kennt keine pauschalen Amnestiewellen. Ein Schwarzbau muss entfernt werden, es sei denn, er erfüllt nachträglich exakt alle geltenden Bebauungspläne und Bauvorschriften – was in der Praxis selten der Fall ist.
Während Kroatien aus Pragmatismus auf Legalisierung setzt, bestehen die DACH-Länder konsequent auf der Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands.
Wenn Ausländer beim Schwarzbauen zu „Einheimischen“ werden
Überraschenderweise sind es heute oft ausländische Immobilienkäufer – darunter viele Deutsche, Österreicher und Schweizer –, die in Kroatien ohne die nötigen Papiere bauen, allen voran in Istrien und Dalmatien.
In ihren Heimatländern würde ein solches Vorhaben binnen Wochen die Bagger auf den Plan rufen. In Kroatien verleitet die sichtbare Praxis jedoch manche dazu, auf eigenes Risiko zu bauen – in der trügerischen Hoffnung, man werde schon „damit durchkommen“. Das böse Erwachen folgt spätestens dann, wenn nachträglich eine Genehmigung erwirkt werden soll, das Bauvorhaben aber gegen den regionalen Raumordnungsplan verstößt.
Besonders anschaulich ist das Beispiel der Stadt Vodnjan in Istrien: Laut Behördenangaben gehören dort geschätzte 99 % der rund 1.800 erfassten Schwarzbauten ausländischen Eigentümern. Auch wenn es für ganz Kroatien keine differenzierte Statistik gibt, zeigt der Trend eindeutig: Ein Großteil der nach 2011 entstandenen illegalen Neubauten geht auf das Konto ausländischer Käufer.
Statistisch erwerben Ausländer jährlich zwischen 6.000 und 8.000 Immobilien in Kroatien. Nicht wenige dieser Transaktionen münden später in nicht genehmigten Umbaumaßnahmen oder unangemeldeten touristischen Vermietungen.
Aus der Praxis: Wenn Regeln auch für Investoren gelten
Als beeidigte Übersetzerin und Gerichtsdolmetscherin für Deutsch und Kroatisch in Dalmatien begleite ich regelmäßig Fälle, in denen ausländische Eigentümer gutgläubig oder leichtfertig ohne Genehmigung gebaut haben. Zwei typische Beispiele aus meiner Praxis:
1. Umbau ohne Genehmigung – und die Vermietungslizenz erlischt
Der deutsche Eigentümer eines exklusiven Ferienhauses an der Makarska-Riviera wollte seine Immobilie modernisieren. Er verringerte die Raumzahl und vergrößerte die Wohnflächen, baute einen Balkon an, erweiterte die Terrasse und errichtete ein festes Vordach für den Stellplatz – alles ohne Baugenehmigung, da er diese Eingriffe für „untergeordnete Detailänderungen“ hielt.
Fazit: Bei der notwendigen Erneuerung der Vermietungslizenz verweigerten die Behörden die Freigabe, da der Ist-Zustand nicht mehr mit der Zahl der Unterkunftseinheiten im bisherigen Vermietungsbescheid (rješenje o kategorizaciji) übereinstimmte und für den Umbau keine Genehmigung vorlag. Nun versucht der Eigentümer langwierig und kostenintensiv, eine nachträgliche Baugenehmigung zu erwirken. Erfüllen die Umbauten die Abstandsflächen oder die Bebauungsdichte nicht, droht im schlimmsten Fall der Rückbau.
2. Ein Pool „mit Genehmigung“ – aber am falschen Ort
Ein anderer Käufer erwarb von einem Fachbetrieb in Makarska einen Swimmingpool. Das Unternehmen versicherte ihm schriftlich, dass der Pool „vollständig genehmigt“ sei. Dies traf zwar auf die technische Typengenehmigung des Herstellers zu – nicht jedoch auf den konkreten Standort. Der Pool wurde auf einem landwirtschaftlichen Grundstück gebaut, was nach lokalem Raumordnungsplan absolut unzulässig war.
Um eine Nutzungsgenehmigung für das sonst laut Baugenehmigung gebaute Haus zu erteilen, kann die Bauufsicht den Rückbau des Pools fordern.
Wichtige Erkenntnis: Nicht auf jedem Grundstück darf beliebig gebaut werden. Maßgebend ist immer die Widmung des jeweiligen Flurstücks. Vor jedem Kauf oder Bauvorhaben sollte beim zuständigen Bauamt (Ured za graditeljstvo) eine verbindliche Standortinformation (lokacijska informacija) eingeholt werden.
Checkliste: So sichern Sie Ihre Immobilie rechtssicher ab
Wenn Sie in Kroatien eine Immobilie erwerben oder ein Bauvorhaben planen, sollten Sie das Objekt vorab lückenlos auf seine Rechtmäßigkeit prüfen:
- Bestandsaufnahme beim Kauf: Fordern Sie Einsicht in den Grundbuchauszug (zemljišnoknjižni izvadak), die Baugenehmigung (građevinska dozvola) sowie die Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola). Gleichen Sie die Realdaten vor Ort exakt mit den Plänen im Kataster ab.
- Erforderliche Unterlagen für Neubau oder Umbau: Für legale Bauvorhaben benötigen Sie standardmäßig eine Standort- und Baugenehmigung (lokacijska i građevinska dozvola), ein architektonisches Hauptprojekt (glavni projekt), einen geodätischen Ausführungsplan – also den vermessungstechnisch genau im Kataster verzeichneten Ist-Zustand des fertigen Gebäudes (geodetski elaborat izvedenog stanja) sowie abschließend die Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola).
- Kosten & Dauer: Je nach Umfang bewegen sich die behördlichen und planerischen Gesamtkosten für ein Genehmigungsverfahren meist zwischen 6.000 und 35.000 Euro. Zeitlich sollten Sie mit 6 bis 24 Monaten rechnen. Das sind nur Richtwerte, Abweichungen sind immer möglich!
Empfehlung: Zuziehen sollten Sie von Beginn an nicht nur einen Rechtsanwalt, sondern auch einen zugelassenen lokalen Bauingenieur (građevinski inženjer, projektant) sowie einen Vermesser (geodet), um mögliche, langwierige Probleme bei kroatischen Immobilien bereits im Vorfeld zu vermeiden.